ミニバブル崩壊と不動産業界「一部」の責任

2008 年 8 月 17 日日曜日

2008年8月13日　不動産大手のアーバンコーポレイションが東京地方裁判所に民事再生法手続きの開始を申請したと発表しました。

負債総額は2558億3200万円という、今年最大の倒産であります。

昨年12月頃から兆しが見えていたミニバブルの崩壊

このミニバブル（ファンドバブルとも言います）暴走したファンドや不動産会社の一部が引き起こしたものであります。

消費者である一般市場を蔑ろにし、後先考えない利益追求。
値段を吊り上げるだけ吊り上げて、まともな銀行借入金の返済計画を立てず、自転車操業の経営。
サブプライムの影響といいますが、それに踊らされて、堅実な経営を取れない事こそが間違いです。
不動産業界はまた大きな過ちを犯しました。過去の教訓が生かされていません。

今年に入って、倒産した上場不動産会社・建設会社は8社。まだまだ増えそうです。ニュースになる大手不動産会社・建設会社ではない中堅どころはどうなるのでしょうか。体力の無い会社は、今後バタバタ倒れていくでしょう。

当社の近くの建設中のビルもアーバンコーポレイションの子会社が地上げしていたものです。今後どうなるのでしょうか。

原宿駅近くの分譲マンションも販売計画の見通しが立たず、販売代理をしていた大手不動産会社は手を引きました。どうなるのでしょうか。

今後ますます状況は悪化していくと思います。

無駄に上がった価格により在庫がどんどんたまっていく
　　　↓
銀行からの借り入れは望めない
　　　↓
膨らむ金利　増える在庫
　　　↓
緊急に現金化しようとする
　　　↓
大量の在庫が市場に放出
　　　↓
値下げ、投げ売り合戦
　　　↓
　　過剰供給
　　　↓
どんどん下がる値段
　　　↓
しかし売れない
　　　↓
　　倒　産

この最悪なスパイラルが待ち受けています。
また、銀行の貸し倒れもおきて抜け出せなくなります。

過去のバブルと全く同じです。
現在8月中旬ですが、このスパイラルは始まったばかりなのです。
これからもっとひどくなっていくのです。
それを上向きに修正してくれる材料などありません。

マクロな視点で見ると、残ったのは無駄に上がった賃料と坪単価。
苦しむのは借主であるテナント、入居者と地場で堅実な経営をしている地元不動産会社。
どんどん転がって値段が上がっていった物件をどうするのでしょうか。
どうやってお客さんを見つければいいのでしょうか。

当社に毎日のように自動で送りつけられるＦＡＸと未承認広告メールが来ます。
その8割が「入居者を紹介してください」と書いてある物件情報。
価格帯を見ると、目も当てられません。高すぎるのです。
そして、全く申込みが入っていません。
しかし、賃料を下げれないのです。
その賃料を前提とした購入、建築だったからです。

市場を振り回すだけ振り回して、借入金を返せず倒産。
入居者が付かないので、地元の不動産会社さんお願いします。
身勝手にも程があります。
エンドユーザーを甘くみすぎです。

一般エンドが付いてこない景気なんてものは、まやかしです。
そしてそのまやかしの被害者は一般エンドです。

最近ではＦＡＸやメールでは無理と判断したのでしょうか。
その会社の営業マンが物件情報を持ってやってきます。
「客付けお願いします。」
当社ではこう答えます。
「正常な賃料になったらお客さんを紹介しますよ。」

その地域地域で、正常な価格、賃料というものが存在します。
それから逸脱した物件に当社を頼ってきてくださったお客さんを紹介するわけにはいきません。
「デザイナーズ」「高級」
そのような付加価値は二の次でいいのです。

大手不動産会社・建設会社の連鎖倒産を見るたびにこう思います。
地元の不動産会社勤務でよかった、と。

たしかに、前年比200%や300%なんて事は起こりえません。
2億5000万で買った土地を3億で売る、なんて事もしていません。

エステートサービスで行っているのは、賃貸経営をサポートする賃貸管理と昔から行われている賃貸、売買の客付けという営業です。

また「敷金ビジネス」も行っていません。
敷金は特別な場合を除き、全て大家さんにお渡ししています。
「敷金ビジネス」というのは、預かった敷金を無断で利用して利益を得ようとする最低な手法です。
実際にそれをしている不動産会社は数多くあります。
そして失敗し、倒産し、困るのは大家であり店子です。

エステートサービスは、開業してそろそろ30年になります。
小さい会社です。
業績もほぼ横ばい。
中途半端なホームページに不動産会社を構えるには悪条件すぎる立地。

勝負を賭けるビジネスチャンスはたくさん転がっていました。
しかし、しないのです。
なぜならば、当社を信頼して物件を預けている大家さんを裏切るような事はできないからです。
当社を信頼して入居しているテナントさんに迷惑をかけれないからです。

今後も、今回のようなミニバブルが起きるでしょう。
しかし、それに惑わされることなく、堅実な経営をしていくことこそが当社の強みであります。
当社を選んでくださった大家さん、テナントさん、入居者さんを身を挺して守る。
それがエステートサービスです。